マンションは学区で選びなさい(沖有人)マンション住み替えの新たな3つの視点

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マンション購入時の学区という選択肢

現在、2LDKのマンションに住んでいます。

子供の成長と将来を考えると、数年内に3LDKに引っ越したくなってきました。

 

とは言え、私自身の年齢も上がり、昇給が望めない中、経済的にもどう住み替えればよいのか、想像できません。

個人的に近年馴染みがあるのが、港区・渋谷区・大田区ですが、年収的には厳しい気持ちもあります。

 

また、子供の小学校も、単純に今の住まいの学区だけでなく、ほかの選択肢も検討した方がよいのではと思いはじめました。

 

そんな中、沖有人さんの書いた

マンションは学区で選びなさい (小学館新書) (小学館新書 お 18-1)

を、手に取りました。

 

その際、

「馴染みのあるエリアで、得しながら住み替えるコツは?」

という問いを立てて読んでみました。

 

人気の学区で10年スパンでマンション住み替え

そして、

「人気の学区のマンションから、10年スパンで住み替える」

というヒントを得ました。

 

どういうことかというと、3つポイントがあります。

 

1つめは、「学区・年収・マンションには相関関係がある」です。

これは、中学受験率の高い人気小学校、その世帯年収と新築マンション価格に相関関係があるということ。

 

学歴と年収は相関関係があり、高学歴なほど年収が高くなる傾向が見られました。

高学歴な親ほど、子供の教育に熱心で、中学受験率も高くなっています。

最近では、中学受験率の高い、公立小の人気が高まっており、「公立小移民」という現象も起きているようです。

 

そのような人気エリアは、昔からの高住住宅地か、都市計画地のいずれかとのこと。

 

ちなみに、23区毎の年収上位3つの小学校が本書では紹介されていました。

港区、渋谷区で私が知っている小学校は、南山小学校、広尾小学校が含まれていました。

 

2つめは、「10年スパンで住み替える」です。

これは、一つの物件を「終の棲家」と決めてしまうのではなく、ライフイベントにあわせて住み替えましょうということです。

ライフイベントとは、進学、就職、結婚、出産、転職、転勤、子供の一人暮らしなどのことです。

 

これがだいたい10年スパンということ。

そして、実際に分譲マンションを購入した人は、10年に2割が転居していようです。

 

私が、今住んでいるマンションは初めて購入した物件で、ある場所への利便性から選びました。

初めての物件なので、こだわりあり、手放していくイメージがありませんでした

でも、今現在、ある場所への利便性は関係なくなったので、こだわり続けることもないなと、少し思え始めました。

 

もちろん、住み替えるには含み益が出ることが重要で、人気学区は下落しづらく儲かる確率は高いようです。

また子供が独立したら広いマンションは売却し、ダウンサイジングしていく選択をしていく。

 

その際の住み替えマンションの選び方が「マンション長者7つの法則」が本書に詳しく書かれています。

 

最後に3つめは「住宅ローンは年収の7倍まで、多く・安く・長く組む」です。

住み替えで儲けるために、身の丈よりも2割り程度高い物件を選びましょうとの著者の主張があります。

ちょっと無理して、資産性のある物件を選ぶ勢いということでしょう。

 

そのためには、庶民である私は、住宅ローンを借りることになります。

そして、住宅ローンの賢い借り方は世界共通で決まっているそうです。

それは、「なるべく多い金額を、なるべく長い期間で、なるべく安い金利で借りる」です。

 

多い金額をは、住宅ローン控除の恩恵もありますが、都心よりの高額物件の方を買った方が値下がりにくいため。

 

長い期間では、期間を短くするとキャッシュフローが悪くなること、そして住宅ローン控除。

元本を早期に返してしまうと、税還付金額が減ってしまうから。

 

安い金利では、当たり前ですが、金利支払額が少なく済むし、元本の減りも早くなる。

 

今は、年収の10倍ぐらいまで借りられるようですが、返済可能性を考えて年収7倍までが現実的のようです。

 

そのほかに、著者は、身内からの贈与で頭金を作ることを推奨されていました。

私の場合は残念ながら、親からの贈与は現実味がありませんが。

 

まとめ

ということで、「賢く住み替える」という考え方を知る機会になりました。

 

読む前は、近年、会社業績が悪く、住宅ローンを考えると弱気になっていました。

そう簡単にはいい物件は見つからないかもしれませんが、下手に妥協せず、資産性のある物件を探して行こうと思いました。

 

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